Разработка проектной документации
для строительства
Полезная информация
ПАМЯТКА ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ.
1. ВВЕДЕНИЕ
Данная статья описывает лишь некоторые основные проблемы и подводные камни при подготовке документации для получения разрешения на строительство и не может быть применима ко всем без исключения объектам капитально строительства. При подготовке данной статьи были использованы материалы действующих федеральных законов, нормативно-правовых актов и личный опыт нашей компании.
Данный документ не является руководством к действию и не несет официального характера.
2. ПОДГОТОВКА
Прежде, чем приступить к проектированию и строительству объекта, предлагаем прочитать несколько полезных советов дабы избежать множества неприятностей в этом сложном и мудреном процессе.
1. Если вы находитесь на этапе выбора земельного участка, перед принятием решения по его освоению настоятельно советуем определить техническую возможность использования рассматриваемого участка для вашего конкретного случая:
- узнайте назначение земельного участка, совпадают ли виды разрешенного использования участка с функциональным назначением вашего объекта. Для того чтобы узнать назначение участка, необходимо обратиться к генеральному плану поселения в котором расположен участок и изучить правила землепользования поселения.
- уточните нет ли на рассматриваемом участке ограничений и обременений (инженерных коммуникаций и их охранных зон, красных линий градостроительного регулирования, зон с особыми условиями и т.д.)
- определите есть ли техническая возможность завести на участок сети энергообеспечения (вода, канализация, электрика, теплосеть, газ).
- проанализируйте возможность подъездов к участку и организации парковочных мест для стоянки автомобилей.
- оцените санитарную обстановку в округ участка, важно, чтобы расположенные вблизи объекты не оказывали вредного влияния своими санитарно-защитными зонами на ваш будущий объект, а также санитарная зона вашего объекта не заходила на жилые районы или предприятия других назначений отличных от вашего.
Оценив пригодность участка для размещения планируемого объекта, самое время заняться инженерными изысканиями. (Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Ст. 47, ФЗ №190, Градостроительный кодекс РФ). Многие застройщики при строительстве небольших объектов экономят на изысканиях, поручая проектировщику рассчитать фундаменты и посадить здание по опыту. Учтите, вы толкаете проектировщика на нарушения закона РФ и сами его нарушаете, а так же начинаете строительство положившись на "авось".
3. ИЗЫСКАНИЯ
Для оценки грунтов и возможности расчета фундамента здания необходимо выполнить инженерно-геологические изыскания, для корректного размещения объекта в плане, а также организации оптимальных решений по вертикальной планировки следует подготовить инженерно-геодезические изыскания и топографический план. В большинстве случаев для разработки проектной документации требуются инженерно-экологические изыскания.
Если вы планируете строительство, связанное с существующими объектами капитального строительства или частями строительных конструкций, потребуется выполнить еще и обследование существующих конструкций и разработать отчет о техническом состоянии, а так же обмерные работы конструкций.
Параллельно с выполнением изысканий, необходимо заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), его разрабатывает отдел по градостроительству (главный архитектор) администрации населенного пункта.
Если вы в состоянии самостоятельно оценить потребности объекта в энергоресурсах, можно обратиться в сетевые организации за техническими условиями на технологическое присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения. Если такой возможности у вас нет, то наступил момент обратиться к проектировщикам.
4. ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Собрав все основные документы, вы приходите в проектную компанию. Практически любой застройщик старается сэкономить на проекте, но задумайтесь, а оправдает ли себя такая экономия? Ведь именно от качества проектной документации и решений, заложенных в ней, зависит экономика будущего объекта, как на этапе строительства, так и на этапе эксплуатации. Учитывая, что стоимость проекта составляет не более 10% от общей стоимости объекта, нужно как следует взвесить все за и против, прежде чем принимать решения по экономии на проектировании.
Если у вас нет четкого представления о том, что из себя будет представлять проектируемый объект, советуем начать с эскизного проекта (предпроектного предложения), на этом этапе можно определить и необходимые потребности по энергетике для получения технических условий. Для строительства в Москве эскизный проект будет в любом случае необходим для согласования с Москомархитектурой.
После разработки и утверждения эскизного проекта можно приступать к проектированию. Объем проектной документации определяется ст. 48, Градостроительного кодекса РФ .
Если необходима экспертиза проектной документации проектируемого объекта, состав проекта определяется Постановлением Правительства №87, на сегодняшний день перечень разделов для экспертизы следующий:
При подготовке проектной документации в Москве потребуется еще "Технологический регламент по обращению с отходами строительства".
В редких конкретных случаях потребуются дополнительные разделы проектной документации.
Если экспертиза проектной документации не требуется то для получения разрешения на строительство можно обойтись минимальным пакетом документов:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
(Ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)
5. ЭКСПЕРТИЗА ИЛИ НЕ ЭКСПЕРТИЗА
Существует множество мифов относительно того, надо нести проект в экспертизу или нет. Все это зависит от определенных параметров проектируемого объекта капитального строительства и определяется нашим любимым Градостроительным кодексом РФ ст. 49.
Говоря простым языком экспертиза не требуется для:
- индивидуальных жилых домов на одну семью площадью не более 1500м2 и этажностью не более 3 (включительно), сблокированных жилых домов с теми же параметрами количеством до десяти в одной секции;
- многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
- отдельно стоящих* объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, если объект не относится к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам.
* - если вы пристраиваете, встраиваете или надстраиваете свой объект к существующему ранее, то действие данного пункта на вас не распространяется, т.е. ваш объект не является отдельностоящим.
- отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон*.
* - тут скрыто самое интересное, любой объект производственного назначения согласно СанПиНу имеет санитарно-защитную зону (СЗЗ). К примеру у вас есть участок 6 соток, вы хотите построить на участке склад площадью 100 м2, минимальная СЗЗ для складских зданий - 50 м, в соответствии с тем же СанПиНом, СЗЗ откладывается от границ земельного участка, т.е. априори выходит за границы земельного участка, а значит данный пункт градостроительного кодекса вам опять не подходит и соответственно, для склада 100м2 расположенного на земельном участке 6 соток необходимо выполнить инженерные изыскания, собрать исходно-разрешительную документацию, разработать проектную документацию в соответствии с градостроительным кодексом и провести экспертизу проекта, и только в этом случае на законных основаниях вы сможете претендовать на получение разрешения на строительство вашего объекта.
6. РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Получить разрешение на строительство проделав весь нелегкий путь описанный выше, казалось бы не так то и сложно, но и тут наше любимое государство не дает нам заскучать. Дело в том, что с недавних пор разрешение на строительство в местных муниципальных органах власти можно получить только с разрешения областных правительств и министерств.
И тут начинается самое интересное. Вы, как добропорядочный гражданин, ответственный застройщик, сдаете документацию для получения разрешения на строительство, документы ваши передают в областное правительство или министерство. Проходит, неделя, месяц, ответа нет. Вы начинаете настоятельно выяснять судьбу ваших документов но в итоге оказывается, что ими ни кто и не занимался вовсе, т.к. вы не представили презентацию по вашему объекту, по некой форме известной лишь областному правительству и не разработали технико-экономическое обоснование своего проекта. Вы судорожно готовите указанные документы и сдаете их для получения разрешения, проходит месяц, другой, полгода и вуаля, областное правительство дает добро на подготовку разрешения на строительство или не дает...
Удачи вам уважаемые проектировщики, заказчики, застройщики, девелопперы и все хорошие люди!
Генеральный директор
ООО "ГлавРегионПроект"
Кислый Юрий Олегович